Als Erbengemeinschaft in Nürnberg unkompliziert Immobilie verkaufen

Innerhalb einer Erbengemeinschaft kommt es nicht selten zu Auseinandersetzungen. Insbesondere dann, wenn nicht teilbare Vermögenswerte wie eine Immobilie den Weg zum Erbe erschweren oder verlängern. Gerichtliche Verfahren mit Teilungsversteigerung schmälern zumeist den Verkaufserlös erheblich. Daher tun alle Beteiligten gut daran, gemeinschaftlich eine schnelle und profitable Lösung zu finden.

Immobilie verkaufen durch mehrere Erben

Zunächst einmal müssen die rechtlichen Rahmenbedingungen erfüllt sein. Das heißt:

  • Die Erbanteile sind durch ein Testament oder die gesetzlich festgelegte Erbfolge unstrittig geklärt.
  • Die Erbengemeinschaft ist im Grundbuch als Eigentümer eingetragen.
  • Es besteht Konsens über den Verkauf der Immobilie – Mehrheitsentscheidung ist nicht ausreichend.

Je mehr Personen beteiligt sind, desto größer ist die Wahrscheinlichkeit gegensätzlicher Interessen. Hat sich eine Mehrheit für den Verkauf ausgesprochen, gilt es die übrigen Erben mit guten Argumenten zu überzeugen. Hitzige Debatten führen häufig zum Abbruch der Gespräche und das kann folgenschwere Konsequenzen nach sich ziehen.

Streitigkeiten unter den Erben

Ist eine Partei mit dem Verlauf der Gespräche unzufrieden, kann sie unabhängig von den Miterben ihren Erbanteil an einen Dritten verkaufen. Die übrigen Erben erhalten zwar für zwei Monate das Vorkaufsrecht, jedoch haben sie keinen Einfluss auf die vertraglichen Konditionen. Dies bedeutet:

  • Der Erbteil muss zurückgekauft werden, um eine Beteiligung Dritter zu verhindern.
  • Fehlen hierzu die Mittel, wird der Käufer Teil der Erbengemeinschaft. Mit allen Rechten und Pflichten.
  • Der Verkäufer des Erbteils wiederum muss einen Abschlag von üblicherweise 30 % Prozent in Kauf nehmen.

Des Weiteren kann eine Partei unabhängig von den Miterben die Teilungsversteigerung beim Amtsgericht beantragen. Im schlimmsten Fall dauert eine gerichtliche Auseinandersetzung mehrere Jahre. Zudem trägt die unterlegene Partei die Kosten des Verfahrens. Dazu gehören:

  • ein Sachverständigengutachten, um den Verkehrswert zu ermitteln
  • Anwaltskosten
  • Gerichtskosten

Hinzu kommen die laufenden Kosten für die Immobilie. Dabei ist keinesfalls sicher, dass der Verkehrswert bei einer Versteigerung auch erreicht wird. Im Gegenteil. Denn die [strong]Untergrenze für den Zuschlag bei einer Teilungsversteigerung ist niedrig oder nicht vorhanden[/strong]. Beim ersten Termin sind folgende Grenzwerte gesetzlich festgelegt:

  • Mindestens 50 % des Verkehrswertes müssen erreicht sein.
  • Die gegnerische Partei (Erbengemeinschaft) kann einen Zuschlag unter 70 % ablehnen.

Was auf den ersten Blick wie eine Absicherung erscheint, kann in der Praxis fatale Folgen haben. Denn nun wird ein zweiter Versteigerungstermin erforderlich. Nur dass diesmal die Untergrenze von 50 % nicht mehr eingehalten werden muss. Ein nicht kalkulierbares Risiko. Die Immobilie verkaufen und dabei die Fäden in der Hand zu behalten hat folglich entscheidende Vorteile:

  • Der Kaufpreis ist festgelegt und kann nur nach Absprache reduziert werden.
  • Es besteht keine Verpflichtung zum Verkauf, wenn sich kein adäquater Käufer findet.

Zudem haben Sie mehrere Möglichkeiten, den Verkauf zu realisieren:

  • in Eigenregie
  • mithilfe eines Maklers
  • Sofortverkauf an private Investoren

Immobilie verkaufen ohne fachkundige Unterstützung

Wenn Sie eigenständig als Privatpersonen Ihre Immobilie auf den Markt bringen möchten, gibt es einiges zu beachten. Vom Energieausweis bis zur verlässlichen Einschätzung des aktuellen Wertes Ihrer Immobilie. Diese sollte für eine Besichtigung aufgeräumt, sauber und wohnlich eingerichtet sein. Professionelle Homestager stellen ausgesuchte Möbelstücke und Deko-Artikel zur Verfügung. Auch der Zeitpunkt des Verkaufs kann sich signifikant auf den Kaufpreis auswirken. Schließlich möchten Sie das Haus oder die Wohnung im besten Licht und mit allen Vorzügen präsentieren:

  • mehr Lichteinfall im Frühjahr und Sommer
  • Gärten wirken durch frisches Grün und Blütenpracht

Allerdings gibt es für jedes Objekt eine bestimmte Zielgruppe. Und nicht jede Zielgruppe ist zur gleichen Jahreszeit auf dem Immobilienmarkt aktiv:

  • Studenten suchen vermehrt zu Semesterbeginn kleine Appartements.
  • Familien nutzen den Sommer eher für Urlaubsaktivitäten und sehen sich später oder früher im Jahr um.

Eine Sammlung von wertvollen Tipps und Anregungen liefert dieser Blogbeitrag zum Thema richtiger Zeitpunkt für den Hausverkauf.

Unterstützung bei einem Makler suchen

Erfahrene Immobilienmakler stehen Ihnen mit Rat und Tat zur Seite. Sie kennen den Markt und fungieren als Mittler zwischen Ihnen und potenziellen Käufern. Das bedeutetet auch, dass Sie Besichtigungstermine nicht persönlich wahrnehmen müssen. Ein großer Vorteil, wenn sich Ihr Wohnsitz nicht in der Nähe befindet. Gute Makler prüfen zudem frühzeitig die Bonität der Kaufinteressenten. [strong]Doch diese Serviceleistung hat ihren Preis. Üblich sind zwischen 3 %und 6 % des Kaufpreises zuzüglich Mehrwertsteuer[/strong]. Pro Bundesland gibt es eine gesetzlich festgelegte Obergrenze. Diese liegt derzeit überwiegend bei 7,14 % und ist gleichzeitig der höchste Wert in Deutschland.

Spätestens mit Inkrafttreten des neuen Gesetztes zur Maklerprovision am 23.12.2020 beteiligen sich in allen Bundesländern Käufer und Verkäufer jeweils zur Hälfte. Für den Verkauf eines Einfamilienhauses sind hier fünfstellige Beträge schnell erreicht. Zudem ist nicht garantiert, dass Ihre Immobilie zeitnah den Besitzer wechselt und Sie Ihr Erbe antreten können.

Angebote zum Sofortankauf nutzen

Immobilien sind in Zeiten der anhaltenden Niedrigzinspolitik eine beliebte Geldanlage. Zudem steigen die Grundstückspreise für Bauland stetig an – gerade in Großstädten und Ballungsgebieten. Daher besteht auch Interesse an stark sanierungsbedürftigen Häusern. Die Vorteile für Sie liegen auf der Hand:

  • Es entstehen keine Kosten für Renovierung oder das Herrichten zum Verkauf.
  • keine Maklergebühren.
  • schnelle Abwicklung
  • Sie können Ihr Erbe in kurzer Zeit antreten.

In Nürnberg und Umgebung kaufen wir als private Investorengruppe Eigentumswohnungen und Häuser. Leerstehend oder auch vermietet.

Fazit

Der Verkauf nicht teilbarer Vermögenswerte ist und bleibt die einzige Möglichkeit, eine Erbengemeinschaft aufzulösen. Selbst wenn diese in der Anfangszeit gut zusammenarbeitet, ist dies nur eine Momentaufnahme. Eine Streitigkeit oder ein Todesfall unter den Erben können dazu führen, dass die Karten neu gemischt werden.