Bedeutung der Wohnfläche beim Verkauf einer Immobilie in Nürnberg

Die Wohnfläche der Immobilie ist für viele Kunden ein wichtiges Kaufkriterium. Im Zusammenspiel mit der Anzahl der Zimmer drückt die Wohnflächenberechnung aus, wie viel Raum zur Verfügung steht. Auch die finanzierende Bank interessiert sich für die Wohnflächenberechnung. Sie ist eine wichtige Größe für die Wertermittlung der Immobilie. Und auch die Mietverträge basieren im Wesentlichen in Bezug auf die Preisgestaltung auf der Wohnflächenberechnung. Erfahren Sie hier mehr über die Bedeutung und die Berechnungsmöglichkeiten der Wohnfläche.

Wohnflächenberechnung gemäß geltender Vorschriften

Die Wohnflächenberechnung ist keine beliebige Größe. Es gibt eine Verordnung, nach der die Berechnung erfolgt. Unabhängig davon, ob Sie Ihre Immobilie verkaufen oder vermieten möchten, müssen Sie sich an die Verordnung halten. Es handelt sich um die Verordnung zur Berechnung der Wohnfläche unter dem Kürzel WoFIV aus dem Jahre 2003. Besonders die Ermittlung der Grundfläche und die Berücksichtigung der lichten Höhe aller Räume sind für die Bemessung von Miete oder Kaufpreis entscheidend.

Diese Räume zählen zur Wohnfläche

Zunächst ist es wichtig zu ermitteln, welche Räume in die Wohnflächenberechnung einbezogen sind. Diese Vorschriften sind in § 2 WoFIV geregelt. Wenn Sie eine Immobilie verkaufen oder vermieten möchten, können Sie sich nicht einfach auf die Grundfläche des Hauses oder der Wohnung beschränken. Vielmehr müssen Sie die einzelnen Räumlichkeiten aufzählen und die Größe berechnen. Eine korrekte Wohnflächenberechnung ergibt sich aus der Summe aller Berechnungen. Erfahren Sie, welche Räume Sie in die Wohnflächenberechnung einbeziehen können.

Grundfläche aller Räume, die zur Wohnung gehören

In diesen Bereich zählen Wohn-, Schlaf- und Kinderzimmer. Esszimmer, Gästezimmer, das Büro und anders genutzte Räume zählen ebenfalls hinzu. Die allgemeine Bezeichnung von Räumen, die über das Wohnzimmer hinaus für Wohnzwecke gedacht sind, ist Schlafzimmer. Wie der Eigentümer oder Mieter diese Räume nutzt, ist ihm überlassen.

Küche, Badezimmer und Flure

Die Küche, Badezimmer und Gäste-WC, der Windfang oder Eingangsbereich und die verbundenen Flure gehören ebenfalls zu einer exakten Wohnflächenberechnung dazu. Hier gibt es keinerlei Einschränkungen. Beachten Sie, dass diese Räume nicht zwingend ein Fenster haben müssen, um zur Wohnfläche gezählt zu werden.

Räume, die NICHT zur Wohnfläche zählen

Berücksichtigen Sie bei der Berechnung der Flächen, dass folgende Räume nicht in die Ermittlung einbezogen werden. Dies ist insbesondere der Fall, wenn die Räume nicht direkt zur Wohnung gehören oder mit anderen geteilt werden.

  • Abstellräume und Kellerersatzräume, die sich außerhalb der Wohnung befinden
  • Waschküchen
  • Bodenräume, Dachböden
  • Trockenräume
  • Heizungsräume
  • Garagen
  • Geschäftsräume.

Auch Räume, die den Nutzungsanforderungen des jeweiligen Baurechts nicht genügen, dürfen nicht in die Wohnflächenberechnung einbezogen werden. Sie werden meist jedoch als Nutzfläche ausgewiesen. Typisch hierfür ist der Hobbyraum im Einfamilienhaus, für den keine Genehmigung zur Nutzung als Schlafzimmer vorliegt.

Zum Beispiel: In Nürnberg gilt die bayrische Bauordnung. U.a. müssen folgende Mindestanforderungen zum Zeitpunkt der Veröffentlichung dieses Artikels erfüllt werden. Die Räume … :

  • “müssen eine lichte Raumhöhe von mindestens 2,40 m … haben”,
  • “müssen ausreichend belüftet und mit Tageslicht belichtet werden können”,
  • “müssen Fenster mit einem Rohbaumaß der Fensteröffnungen von mindestens einem Achtel der Netto-Grundfläche des Raums … haben”.

Anrechnung der Grundflächen nach Raumhöhen

Beachten Sie, dass die Raumhöhen für die Anrechnung der jeweiligen Grundflächen eine große Rolle spielen. Dies gilt vor allem für Wohnungen und Häuser, die in den oberen Etagen schräge Wände haben. Hier dürfen Sie die Wohnflächen nicht in vollem Umfang anrechnen. Es gelten folgende Vorschriften:

  • vollständige Anrechnung der Fläche bei einer lichten Höhe von mindestens zwei Metern,
  • hälftige Anrechnung bei einer lichten Höhe von mindestens einem Meter,
  • Balkone, Dachgärten, Terrassen, Loggien werden maximal zur Hälfte angerechnet.

Weitere Details zur Berechnung der Wohnfläche finden Sie in der Wohnflächenverordnung.

Wofür die Wohnflächenberechnung wichtig ist

Wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen oder vermieten möchten, bildet die Wohnfläche die Grundlage für die Ermittlung des Kauf- oder Mietpreises. Bei der Finanzierung einer Immobilie durch die Bank bestimmt das Kreditinstitut den Wert des Hauses unter anderem durch die zur Verfügung stehende Fläche. Je größer der Raum ist, desto höher ist der Wert. Dem entsprechend kann eine Finanzierung genehmigt werden.

Wohnflächenberechnung im Mietvertrag

Achten Sie bei der Anmietung einer Wohnung darauf, dass die Wohnfläche korrekt angegeben ist. Die Miete berechnet sich nach einem Quadratmeterpreis. Lassen Sie sich die Berechnung aufschlüsseln und legen Sie gegebenenfalls ein Veto ein. Wird die Berechnung über- oder unterschritten, sind Fehlzahlungen der Miete und der Nebenkosten die Folge. Sie zahlen zu viel oder zu wenig, weil sich auch die Nebenkosten an der Flächenberechnung orientieren. Um dem vorzubeugen, sollten Sie sich über die Richtigkeit der Angaben bereits beim Einzug vergewissern.

Fehlende Unterlagen

Liegen Ihnen notwendige Unterlagen wie Grundriss oder Wohnflächenberechnung nicht vor, dann lohnt es sich in die Bauakte der Immobilie zu schauen. In Nürnberg können Sie in der Bauregistratur Einsicht nehmen. Dafür fallen Gebühren an. In der Regel kostet dies 10 € plus weitere Gebühren für eventuelle Kopien. Dies es jedoch wesentlich erschwinglicher als einen Dienstleister zu beauftragen, die Wohnung zu vermessen und die Unterlagen neu zu erstellen. Adresse, Terminvereinbarung und weitere Infos finden Sie auf der Webseite der Bauregistratur Nürnberg.

Fehlende Unterlagen beim Immobilienverkauf, wenn es schnell gehen muss

Wenn Sie Ihr Haus oder Ihre Wohnung verkaufen möchten, ist ein offizielles Dokument mit der Wohnflächenberechnung wichtig, ebenso der Grundriss, selbst wenn man mit Hilfe eines Maklers verkauft. Investoren dagegen kaufen die Immobilie allerdings so wie sie ist. Fehlen Infos und Unterlagen, kümmern Sie sich selbst darum. Das ist einfach und  bequem, ohne Kosten für den Verkäufer. Für Nürnberg und Umgebung können Sie sich hier ein Angebot unterbreiten lassen.